Notre projet immobilier
by Ced & Marianne
Nous revoila sur le marché de l'immobilier ! Cette fois, on s'oriente plus vers un bien dans le beaujolais / vallée de l'azergues, au vert !
Plus de nouvelles dans la semaine !
Bon ben tant pis, hein, c'est pas grave... On s'arrête là : parce que l'amiante on aime pas trop, parceque les vis à vis c'est pas pour nous, parceque l'agent immobilier n'a rien branlé, parceque le compromis était vraiment trop loin de ce qu'on voulait...
Bref, y en a plein d'autres des ateliers à retaper à villeurbanne, ou des fermes à réhabiliter, ou des granges...
... et résister pour éviter de se faire arracher le bras (et après pas de bras... hein)
Le notaire du vendeur nous a proposé un projet de compromis et... MWAHAHAHA ! ben c'est pas gagné. Heureusement qu'on a reçu le projet avant, ça nous a évité de jeter le fauteuil Louis XIII du notaire par la fenetre.
Entre les diagnostics d'amiante manquants, les surfaces de terrain qui peuvent être élastiques, les servitudes inconnues, les évocations brumeuses d'hypothèque, l'assainissement non collectif... et bien ya du boulot sur la planche !
On a secoué les puces de notre notaire pour qu'il monte au créneau...
La suite très bientôt ! Gardons la foi...
Ca y est, le projet avance : après avoir fait un premier plan, puis un deuxième, puis un troisième... qui ont changé suite à une prise de mesure plus précise, nous avons enfin abouti à une première esquisse du projet. Les principales difficultés étaient :
- un espace relativement en longueur
- une hauteur sous plafond de 5m au plus haut mais de 3m au plus bas
- des foutues poutres qui cassent l'idée d'un espace mezzanine unique
- de placer plusieurs chambres agréables à vivre
- de tenir dans le budget (la gymnastique n'est pas terminée sur ce point :) )
On arrive à un bel espace de vie de 35m², une cuisine fermée ou pas, une salle d'eau et 3 chambres, dont 2 en mezzanine (avec de la hauteur sous plafond, si, si) et des rangements !!
Voici les premières images
Vue de l'extérieur
Nous conservons les chassis des fenetres qui donnent à l'est. Nous créons une baie vitrée au sud, avec un volet coulissant, qui donne sur le jardin. La verrière existante sera remplacée lors des travaux de réfection de toiture par une verrière neuve, probablement en polycarbonate (ou en verre), pour conserver un maximum de lumière et isoler au maximum.
Vue de dessus, sans le toit
Au rez-de chaussée, on trouve en rentrant par la fameuse baie vitrée : la pièce de vie, avec la cuisine sur la gauche, une chambre au fond (contre le garage existant), les deux chambres en mezzanine et la salle de bains sous la mezzanine
Même vue, sans les mezzanines
Vue depuis l'intérieur sur la pièce de vie (vue depuis la 3eme fenetre en partant de la gauche).
Derrière la table, on aperçoit la cuisine, qui pourra être fermée par un jeu de parois coulissantes. Le mur à coté sera aménagé pour permettre baucoup de rangements (plus d'excuses pour que ce soit le bazar chez nous...)
Vues sur la pièce de vie depuis la baie vitrée et la porte d'entrée
Coupe au niveau du mur extérieur pour visualiser les espaces techniques
De gauche à droite : le garage, les mezzanines, le couloir en bas, des rangements et la cuisine tout à droite
Coupe au niveau du séjour
Les coins nuit sur la partie nord, les espaces de vie au sud (ouf, il y a bien les bases)
Coupe pour visualiser les escaliers, les rangements et la cuisine
Plan du RDC
Plan R+1
Si vous avez des commentaires, ils sont les bienvenus !!
Suite au prochain épisode...
A venir : la signature du compromis le 21/12/2011 !
Cette semaine, chaque heure, nous avancions un peu plus pour définir clairement notre projet et le traduire selon le jargon notarial et bancaire...
La question principale est : le bien immobilier est-il ancien ou neuf ? Les deux, mon général : un logement neuf dans un bâtiment ancien. Donc on coche quelle case ?
Voici les notions juridiques sur lesquelles nous nous appuyons... :
Nous nous appuyons sur 2 textes pour définir le type de logement (neuf ou ancien) : le code des impôts et le code de l'urbanisme.
Le Code général des impôts donne la définition d'un bâtiment neuf :
" En application de l'article 257, 7° -1-c, 2e à 6e alinéas du Code Général des Impôts(CGI), concourent à la production d'un immeuble
neuf les travaux qui rendent à l'état neuf :
- soit la majorité des fondations ;
- soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage ;
- soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;
- soit l'ensemble des éléments de second oeuvre mentionnés à l'article 245 A de l'annexe II au CGI, dans une proportion au moins égale aux deux tiers pour chacun des
éléments"
L'article 245 A de l'annexe II stipule :
-Pour l'application du d du 2° du 2 du I de l'article 257 du code général des impôts, les éléments de second oeuvre à prendre en compte sont les suivants :
a. les planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l'ouvrage ;
b. les huisseries extérieures ;
c. les cloisons intérieures ;
d. les installations sanitaires et de plomberie ;
e. les installations électriques ;
f. et, pour les opérations réalisées en métropole, le système de chauffage.
Nous réaliserons l'ensemble des travaux cités ci dessus (à 100%). Notre logement sera donc neuf selon le code des impôts.
D'autre part le code de l'urbanisme confirme notre position, il stipule à l'article L421-1 :
"Les constructions, même ne comportant pas de fondations, doivent être précédées de la délivrance d'un permis de construire. Un décret en Conseil d'Etat arrête la liste des travaux exécutés sur des constructions existantes ainsi que des changements de destination qui, en raison de leur nature ou de leur localisation, doivent également être précédés de la délivrance d'un tel permis." Nous devons déposer un permis de construire, donc le fait de réaliser un changement de destination induit que le futur logement est à considérer comme un logement neuf, quelque soit l'antériorité de la construction qui change de destination.
Nous pouvons donc prétendre à un PTZ+ Neuf. Reste à valider le type de frais de notaire...
A partir de là nous nous sommes posés la question de savoir si nous pouvons financer les travaux dans le cadre d'un éco-prêt, puisque nous réalisons des travaux pour améliorer la performance énergétique d'un bâtiment existant. Nous avons posé la question à l'ADIL du Rhône (Agence départementale d'information sur le logement) : une juriste nous a indiqué que l'éco-prêt ne concerne que les logements construits avant 1990. Ce qui n'est pas notre cas, puisque notre logement sera construit en... 2012 ! Donc pas d'éco-prêt pour nous (en même temps, cela nous évite une tonne de paperasse et nous n'aurions pas été sûrs de toucher les 30000€ à 0% car notre estimatif pour le bouquet de travaux est inférieur à cette somme...)
Prochaine étape : étudier les crédits d'impôts !
Situation générale de l'atelier
L'atelier est situé dans la cour derrière un immeuble, avec un accès voiture sur la rue. Nous conservons le garage en... garage et espace technique dans un premier temps. La partie atelier est d'environ 80² au sol, ce qui laisse de quoi imaginer différentes options pour l'aménagement, surtout avec une hauteur sous plafond de plus de 4m au plus haut (le toit est à un pan). L'entrée de l'atelier se fait actuellement par une porte à l'angle sud est : nous ouvrirons surement une grande baie vitrée au sud pour accéder de plain-pied au jardin !
Vue sur le coté de l'atelier (4 fenêtres, avec des chassis industriels, que nous conserverons pour le cachet)
Vue de l'atelier : au fond à gauche, la porte d'entrée qui donne sur le "bureau" de l'ancien atelier
Des verrières sont présentes en toiture : nous les remplacerons pour conserver les puits de lumière
Vue de l'atelier depuis le garage : on voit mal sur la photo mais un portique est juste devant la porte coulissante
Et le jardin (on ne voit que la moitié)
On prendra de vraies photos en plein jour, avec de meilleurs angles de vue !
Ca y est, nous sommes toujours dans la course, le vendeur vient d'accepter notre offre d'achat...
Nous mettrons les photos en ligne du bien en l'état et les premières images du projet !
